目前在中国进行房地产评估所遇最大的困难是很难获得市场成交数据。房地产市场数据几乎被有关政府机构垄断，若不具备种种人事关系，私人执业估价师将很难获得所需物业成交数据作分析参考，中国加入世贸后，政府部门运作需要增加透明度。有关的房地产管理部门亦应趁此机会进行改革，包括开放房地产讯息渠道，鼓励成立私人房地产资讯公司。资讯的开放有助于建立公平公开的估价体制，增加办事效率。增加房地产资讯的透明度，是与海外业界接轨的一重要手段。

　　另一项重要的房地产资讯是城市规划限制。房地产的市值往往被城市规划土地使用限制所左右，在估价之时，估价师必须先到有关城市规划部门了解有关物业的土地使用限制。有关的部门若能把现有的城市规划查询手续简化，增加透明度和增加群众参与规划的份量，将大大有助于与外国接轨。

　　澳大利亚纽省的城市规划查询方法很值得中国学习，该省各地方政府的规划部门除了提供当面的查询服务外，他们尚会按查询人的申请发出一份根据《环境保护及规划法》第149条所规定的证书。证书内除了详述有关地段受到的规划限制外，还说明了该土地是如何会受到预期工程发展以及因之前土地使用而受污染的影响。有了这证书，买房者及投资者都清楚了解有关物业的前景及周边发展，增加了房地产投资的信心和决心。

　　四、估价师专业疏忽责任问题

　　在海外，估价师的操守和专业大都是由当地估价师学会进行监督。在中国，有关的监督则是由政府负责。上文提及的《房地产估价规范》，已编入中华人民共和国标准GB/T50291-1999.包括总则、术语、估价原则、估价程序，估价方法、不同估价目的下的估价。估价结果、估价报告和职业道德等九章。这《规范》的发布，无疑是中国房地产业的一大进步，但其内容仍有待改进。

　　在职业道德方面，中国应当加强对估价师专业疏忽责任方面的认识。虽说估价师是专业人员，但人毕竟都会出错，估价师也在所难免，目前在中国鲜有估价师因触犯专业疏忽罪而被控诉，但在西方国家，估价师专业疏忽的控诉是常有的，因为估价师在民事法律和刑事法律上都必须负专业疏忽责任。因此，估价师专业疏忽责任问题是房地产课程中的重要部分。

　　在中国加入世贸后，大量海外投资者将会前来从事各方面，包括房地产的投资。他们除了把资金带进中国，也会把估价师专业疏忽责任这观念一同引进，为此，中国估价师业界将会面对不少关于专业疏忽责任的诉讼，中国估价师业界应对有关责任有清晰的认识，有关大专院校亦应将它列入课程中。

　　总而言之，估价师对其委托人有不可推卸的民事和刑事法律责任，中国估价师应注意的是，在民事法律方面，他们有可能要对第三者负上责任，有关详情可参阅拙文“估价师的责任”(《中国土地问题研究》，349-373页，南京地政研究所编，中国科学技术大学出版社1998年4月版)。一般来说，估价师因专业疏忽而须赔偿给受损失一方的金额为该估价师的错误估值与正确市值的差额。在这方面，澳大利亚最高法院有最新的判决，在Ltd[1997]一案中，是一家估价师事务所，他们受一开发商委托为一正在施工中的住宅物业进行抵押估价。他们的评估报告认为在1990年4月施工期中该物业的市值为5，350，000澳元，在完工后市值为5，500，000澳元。在估价报告书中，他们还写下了“此物业适合投资基金按本报告之估值作百分之六十五的贷款”。基于此报告，财务公司给那开发商贷款3，575，000澳元。该笔贷款由MGICA保险公司承保。不久该开发商不能偿还债务而财务公司把物业接收及变卖，但当时房地产市场正于不景气之中，卖价仅为2，650，000澳元，不足以抵偿贷款额。财务公司因而向MGICA保险公司处讨回损失差额，而MGICA保险公司跟着控告该估价师事务所。澳大利亚最高法院裁定该估价师事务所于估价时因专业疏忽而高估了该物业，此外，虽然保险公司不是估价委托人而是第三者身份，该估价师事务所仍须为对保险公司负上专业疏忽民事责任。法院亦裁定虽然该物业在估价日的正确市值为3，900，000至4，000，000澳元之间，但该估价师事务所却被裁定须赔偿给该保险公司所有因该疏忽估价报告而引起的损失，包括因房地产市场不景气所引至的损失在内，而不是高估市值与

上一页  [1] [2] [3] [4] 下一页