二、对估价基础理论认识不足

　　中国对房地产市场的市场研究，在深圳首次拍卖土地使用权之前早以开始。中国政府深深地知道，开放房地产市场，是搞活国民经济的重要手段。故在着手建立深训特区之初期，就派官员往香港学习房地产运作及估价实务，揭开了中国研究房地产估价的新一页。为了配合开放房地产市场的需要，不少大专院校也开办了房地产估价课程，很多老师们也转业为房地产学教师。由于房地产评估不是中国院校的传统学科，而在改革开放初期到海外深造的机会很少，不少老师都是靠自修来学习房地产估价理论及知识。老师们都是一面参考国外资料，一面自己编教材。由于外文水平及自我观念的问题，对不少重要的估价理论都不甚了解，而且对一些基本用辞的翻译也出现了谬误。笔者于1998年下旬在中国作房地产调研时曾看到一本新近出版的估价教科书，里面居然把估价方法Contractor‘s Method翻译成’合同法‘其实’Contractor‘s’一辞是承包商之意，与‘Contract’，(合同)一辞是两回事。此谬误真是误人子弟，令入啼笑皆非。

　　此外，中国的学者和业界对很多房地产的基础理论尚有误解。例如在还原利率方面，至今还有不少专家学者仍囿于马克思的地租理论，认为还原利率应为银行利率或与银行利率挂钩。其实银行利率与房地产还原利率是各自独立的利率，正如中国人和美国人大家都是人，但却不是同一种人。房地产的还原利率跟银行利率不同之处，是银行利率是一项低风险的回报率，存入本金不会有所增长。而房地产的还原利率则是一项有较高风险的回报率，除此之外，还原利率尚含有反映有关物业的租金增长前景的因素。正因为物业有租金增长前景才使物业有增值能力，因此，在房地产评估时，估价师就不能单单以加大风险补贴的银行利率来获得房地产还原利率，因为银行利率不含增长因素，而有关还原利率必须从分析类似物业成交数据中获得。

　　此外，不同国家的估价参考书对还原利率有不同的用词，如 Discount Rate，Capitalisation Rate，Overall Capitalisation Rate，Initial Yield ， All Risks Yield ，　Equivalent Yield ， Equated Yield ， Internal Rate of Returfn ， Overall Yield Rate ， Equity Yield Rate 等。而且每一名词都有其适用范围，中国的房地产专家学者往往被这些名词弄得一头雾水，若要与海外业界接轨，这些关键词语的真义必须弄清楚。

　　虽然中国的房地产专家学者已相当积极地去了解估价理论知识，但往往因为各种原因仍然象雾里看花，总是把握不到应该把研究方向放在那里。例如至今尚有不少学院教授在研究“路线法”，而也有不少研究生以此为研究题材方向。其实在外国早已把这方法的研究搁置，因为此方法不实际，使用不便，业界绝少应用。此外也有不少学者在研究较先进的估价方法，例如神经元方法等。其实中国房地产评估研究尚处于初级阶段，应该把时间资源用于打好基础理论才对，但也不是不作任何研究。若要作研究，也应先选择比较务实的题材。

　　正因为对基础理论掌握不足，中国估价师的水平也相当参差，他们的水平和能力颇受到投资者怀疑。笔者在中国作调研工作时，曾听说有一些外商投资者情愿到香港去聘估价师到中国估价，也不愿聘中国的估价师。姑勿论这是否个别例子，有这样的事情发生，明现地反映出问题的严重性。实际上在海外的估价师大都是使用常用的估争方法如比较法、收益还原法、成本法及贴现现金流量法等来估价，中国的业界欲与海外业界接轨，最直握了当的是把基础打好，便会减少出乱子的可能，而且亦会增加投资者对中国估价师的信心。

　　三、缺乏房地产资讯

　　房地产评估，最重要的是有市场数据。在海外发达国家，有关资讯数据可从多途径获得。除在政府部门如土地注册登记处外，有关估价信息尚可从私人房地产资讯公司购买，而有关的房地产资讯公司除提供原始数据外，尚会把数据进行分析，方便估价师使用。以澳洲悉尼市为例。就有十多家私人房地产资讯公司为客户提供服务，较著名的有RP Data ， Residex和CPM Research等。其中CPM Research所出版的Syney Cityscope 资料十分详尽，除了一般物业成交数据

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