1.房地产项目开发的主要特点分析

　　1)空间上的固定性

　　房屋要建设在土地上，而土地具有不可移动性，使得房屋具有空间位置上的固定性。空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面，它在一定程度上限制了开发商自由选择地段的权力;另一方面，房地产商品的价格与该建筑地段所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济及地理条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不以开发商的意志为转移的。

　　2)投资规模大

　　房地产项目是一项规模庞大的综合性工程，从获得土地使用权到房地产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入巨额资金。随着建筑标准和要求的提高，建材价格的上涨，建设成本也越来越高。一般而言，开发商是不可能完全用自有资金来完成一个开发项目的，需要通过各种融资手段来弥补项目开发所需的资金，必然面临筹资、利率和通货膨胀风险。

　　3)开发周期长

　　房地产项目从开发设想的提出到房地产开发产品交付使用，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发周期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。

　　4)开发条件差、环境恶劣

　　由于房地产的固定性，再加上体量庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产项目必须现场露天作业，易受到狂风、暴雨、冰雹、雷电、风雪、严寒、酷暑等自然气候条件的影响。

　　5)开发过程环节多、涉及面广

　　房地产项目是一项庞大的社会工程，涉及社会的方方面面，如政府的计划、土地、规划、建设、市政、房管、道路、环保、人防和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一方面考虑不周，处置不当都会影响开发进程。

　　2.房地产项目开发的主要风险要素与识别

　　房地产项目风险是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预料利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。

　　房地产项目的生命周期从投资决策、前期工作、项目实施、租售和资产经营四个阶段，不同阶段对项目可能存在的风险、潜在的风险、项目改进的措施有不同认识，投资决策面对的风险最多，并且对可能发生的概率判断最难，所以房地产投资决策初期项目团队面临不确定性最大但拥有最大的灵活性，也拥有更多的选择，而到项目后期，风险因素和风险发生后结果越来越清晰，而项目团队可以改变的已经很少，选择的机会也相对减少，如项目的定位、项目的类型、承包商是否如期完工和交付、房地产市场的变化、金融形势和政策等。如果想取得项目的成功，需要识别风险，找出影响房地产项目可能存在风险因素、潜在的风险、和项目可以改进的措施，保证项目顺利实施。

　　图l房地产项目风险因素体系图

　　风险识别是风险管理的第一步，也是风险管理的基础，只有在正确识别出自身所面临的风险的基础上，人们才能够主动选择适当有效的方法进行的处理。存在于人们周围的风险是多样的，既有当前的也有潜在于未来的，既有内部的也有外部的，既有静态的也有动态的等等，风险识别的任务就是要从错综复杂环境中找出经济主题所面临的主要风险。风险识别一方面可以通过感性认识和历史经验来判断，另一方面也可通过对各种客观的资料和风险事故的记录来分析，归纳和整理，以及必要的专家访问，从而找出各种明显和潜在的风险及其损失规律，因为风险具有可变性，因而风险识别是一项持续性和系统性的工作，要求风险管理者密切注意原有风险的变化，并随时发现新的风险。 风险识别的方法有多种，有风险清单法，流程图分析法，财务报表分析法，实地调查法等。房地产项目各阶段都有不同的项目计划和目标，房地产项目风险识别就是识别出影响项目各种目标的风险因素、潜在的风险事件和风险征兆，为风险分析做好准备。

　　图2房地产项日风险识别流程图

　　3.房地产项目开发过程中的风险防范措施

　　风险防范就是对项目风险提出处置意见和办法，其目的是为了提升实现项目目标的机会、减低对项目目标的威胁。这一过程保证已识别出的风险得到合适的处置。风险控制计划的有效性将直接决定项目的风险是增加还是减少。风险防范计划编制必须与以下各项相适应：风险的严重性、应对挑战所需成本的有效性、完成任务的实时性、项目环境下的现实性，得到所有项目参与方的认可并且由一个专人负责。通常需要从几个选择方案中挑选最佳的风险防范方案。在房地产行业，风险防范最常

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