三、房价和地价的动态关系

　　(一)同一区域的房价上涨带动地价上涨

　　从动态角度分析，房价和地价关系是非常复杂关系。影响房价因素很多，主要归为以下方面。第一，政策面是国家对房地产市场宏观方面政策。20世纪90年代，我国住房分配制度改革，由货利性分房向货币化、商品化转变，这是对房地产利好。第二，基本面主要是国民经济、银行信贷、税收等，基本面因素对房价的影响较大。国民经济快速发展，人们对固定资产尤其是不动产投资看好，对将来房价上涨预计导致房价上涨。银行信贷对房价影响是极大，在宽松货币政策下，银行利率在下降周期中，处于低利率状态下，商品将呈现通货膨胀状态，房价会大幅上涨。在银根紧缩情况下，利率上调周期中，处于高利率状态下，房价会进行下跌调整。税收主要是契税，营业税、个人所得税调整和增收，对房价起到一定积极影响，契税下调，促进房地产交易活跃程度，交易量上升，使房价会在一定程度上涨，营业税和个人所得税增收，降低房地产交易活跃程度，交易量下降，从理论上房价有向下调整，但房地产税收提高和增加，出现“羊毛出在羊身上”，卖房者把税收转嫁在房价上，无形中提高了市场房价。第三，楼盘自身面：主要是楼盘区域位置、小区环境、建筑密度、建筑间距、房屋朝向、楼层、套型、装修、物业管理、科技含量、楼盘宣传策划等因素影响，各因素不同房价是不同的，甚至相差较大，在同样条件下，品质好楼盘经过策划后房价远远高于周边房价。房价受影响因素很多，不管各影响房价因素如何变化，最终主要是影响房地产供求关系，从长远讲，房价变化是符合价值规律变化的，房价是随楼盘价值上下波动，价值是指房地产的成本价。在一定情况下，房价是在低于价值以下运转。受金融危机影响下，一些国家、一些地方房价低于价值销售。例如，2007年7月，美国次贷危机中房地产，1993年受东南亚金融危机影响我国海南房地产。但在国民经济向好发展背景下，房价会高于价值在上方运转，尤其是宽松货币政策低利率情况下，房价会远远高于房地产价值，现在北京、上海、温州等地房地产市场，有的楼盘房价高得离谱，上海汤臣一品楼盘房价高达11万元/平方米，温州鹿城广场房价高达5万元/平方米。房价快速上涨根源主要是当政府创造环境，开发商垄断了房地产市场，银行推动房地产市场发展。地价是政府的垄断行业，当地政府控制资源，主要受国民经济、政策、区域位置、房价等因素影响，但受房价影响较大。当房地产市场处于繁荣时，房价处于高价状态下，开发商预计未来地价还会不断上涨，会积极报名参加当地政府组织国有土地招拍挂活动，开发商参加越多竞争越激烈，政府出让地价水涨船高，有些开发商为了得到一块中意地块可以不惜一切代价，通过几十轮，甚至一百多轮竞投，高价拿到地块开发权，这样各城市“地王”不断刷新，地价上涨本质是开发商对未来房价上涨预计。2009年4月，温州新房销售均价在22000元/平方米，4月22日，温州市区原南站地块出让中标价为9亿元，楼面地价达20000元/平方米。可见在动态状态下，同一区域的房价上涨会推动地价上涨。

　　(二)同一区域的地价上涨反作用房价上涨

　　地价上涨，地王不断刷新，人们预计“面包不可能低于面粉”在一定程度下带动周边房价快速上涨。2004年11月，温州市江滨路造船厂地块出让。曼哈顿楼盘，中标土地出让金为15.3亿元，楼面地价达9000元/平米。当时周边房价6000元/平米，一夜之间周边房价上涨2500元/平米，大部分房东预计将来房价还会上涨出现惜售现象。总之地价上涨会推动周边房价快速上涨。房价和地价二者的关系，不是“鸡和蛋”关系，虽然房地产中房和地是不可分割，但房产市场和地产市场是两个独立市场，两个市场是相互影响。先有房产市场中的房价不断上涨，直接影响地产市场中地价上涨。另外地产市场地价上涨，通过预计将来房产市场房价上涨，在国民经济快速的发展中，宽松货币政策，银行低利率情况下，房价地价在交织中上涨运行。为此，在动态状况下，二者关系是先由房价上涨，房价推动地价上涨，地价反作用于房价上涨。

　　综上可知，在国民经济快速发展，房价和地价快速上涨，导致我国许多城市处于高房价时代，房地产泡沫越来越大，不利于房地产业健康发展，不利于当地其他行业发展，不利于我国经济发展。为促进房地产业的健康发展，政府要找准方向，对症下药，关键是开发商开发

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