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浅析房价和地价的关系
作者:佚名 来源:建设工程教育网 点击量: 发布时间:2014-9-28 23:07:27

  摘要:房地产作为国民经济的重要组织部分,是我国国民经济支柱产业之一,但随着我国经济快速发展,在宽松货币政策下,城市房价快速上涨,地价也随着不断上涨,房价和地价关系成为人们讨论焦点,文章通过房价和地价的内在关系、静态关系、动态关系三方面进行分析,并结合实例分析,得出城市房价快速上涨,带动地价上涨,地价上涨反作用于房价上涨的交织关系,并对房价上涨的原因进行分析,提出调控房价快速上涨切实方法,使房价地价在平稳中发展,促使我国房地产健康有序的发展。

  经过20年发展,房地产作为国民经济的重要组织部分,成为我国国民经济支柱产业之一,对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点,已成了人们改善生活和投资热点。但随着房价过快上涨,政府出让地价也不断上扬,各城市“地王”不断刷新,房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点,是地价决定房价,还是房价决定地价,人们对房价和地价关系讨论越来越激烈,参加讨论的有政府部门、开发商还有经济学家,由于不同角度,不同利益、不同思想观念,对房价和地价关系观点有所不同。本文将对房价和地价的关系进行深入探讨。

  一、房价和地价的内在关系

  房价是指房地产的市场价格,是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分,人们所说房价普遍是指房地产市场价,市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。市场价分为一级市场房价和二级市场房价,一级市场房价(称一手房价)指开发商销售房地产市场价格,二级市场房价(称二手房价)是人们通过中介流通房地产市场价格。一手房价和二手房价是不同的,一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高,有的甚至高出很多。房价特点主要是区域性、类型性、即时性,当其他条件相同情况下,不同区域房价是不同的,不同类型房价是不同的,不同时点房价也是不同的。地价是指地方政府通过招拍挂方式出让给自然人、法人和其他组织的土地价格,在地产市场中,一般情况下,国有土地是政府出让给开发商。地价分为起始价、底价、出让价。出让价是开发商通过招拍挂竞得土地开发权的成交价格,人们关心的地价是政府出让地价。房价和地价区别在于主体不同,房价主体结构主要是开发商-市民、市民-中介-市民,地价主体结构主要是政府-开发商。对于同一个楼盘来说,房价和地价关系从数学角度属于“包含”关系,房价包含地价,房价大于地价,但极少有房价小于地价的情况出现。

  二、房价和地价的静态关系

  影响房价因素很多,在其他因素不变的情况下,本文从静态角度分析房价和地价二者的关系。针对单独房地产项目,依据房地产估价路线法,公式:房价=地价+建安费+税费+利息+管理费+利润。其中,建安费、税费、利息和管理费一般是可计算的相对固定。而地价是开发商从政府土地市场上通过招拍挂竞买价格,从定价时点说地价相对房价也是一个固定值。根据国土资源部统计数据,2009年5月底开展620个案例调查,销售房价最高为45000元/平方米,最低为1130元/平方米;地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%。大多数项目地价占房价比例在15%-30%。620个案例平均为23.2%。地价、建安费、税费、利息、管理费构成楼盘开发的成本价,开发商获得地块进行楼盘开发时,开发商确定房价时点前,包括地价在内的成本价是相对固定,可见一个楼盘的房价除了和成本价有关外,还和开发商的利润有关。房价高于地价等构成的成本价,高出成本价多少往往取决于开发商的利润,可见高房价不是由地价决定。2006年2月,温州大学操场地块、成教学院地块、温州商校操场地块三宗分别出让给温州三家不同开发商。楼盘分别取名中央公馆、东南角一、华府天地,这三个地块出让时间是相同相近,位于是同一区城,且相距很近,出让时住宅楼面地价均是6400元/平方米,开发楼盘品质也差不多,但是销售房价各不相同,2007年1月中央公馆房价销售平均价为17000元/平方米。2007年10月,东南角一精装修房价销售平均价为27000元/平方米、扣除精装修造价2000元/平方米,实际销售平均价为25000元/平方。2008年12月,华府天地精装修房价销售平均价为33000元/平方米,扣除精装修造价2000元/平方米,实际销售平均价为31000元/平方米。中央公馆楼盘当时均价远高出周边大华名豪精装修楼盘均价13000元/平方米,高出房价4000元/平方米,相对另外两个楼盘自己房子卖了觉得很吃亏。从三个楼盘看出地价占房价比例分别为40%、25.6%、20.6%,房价远高于地价,高房价其实取决

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