随着人民生活水平的提高，人们对于住房的改善性需求要来越高，房地产市场蓬勃发展起来。房地产业关系到经济的发展，关系到国计民生，一直是社会各界关注的焦点。

　　近年来，全国各地房地产项目价格节节攀高，不断被刷新，这引起了政府和社会各界的高度关注，国家相继出台了一些相应的宏观调控政策来抑制房价的过快上涨。房地产企业在国家的宏观调控政策和激烈的市场竞争压力下，应该通过自身的努力，做好项目的成本管理，提高投资效益。

　　另外，随着国家节能减排的实施，对房地产项目的节能减排要求也越来越高。房地产业是国民经济的支柱产业，同时也是高能耗、高排放的大户。从建材的生产运输，到项目建造、维修、拆除，以及项目运行过程中照明、采暖、家用电器的使用，都需要消耗大量能源。资料显示，随着城镇化加快推进，预计到2020年，房屋在建造和使用过程中的能耗将占社会总能耗的40%，成为第一能耗大户。从整个社会的角度看，房地产项目整个生命周期内，都应该进行成本控制，节能减排，节约社会资源，提高社会效益。

　　对于房地产业这样一个资金密集型的行业，成本投入的多少直接影响房地产项目的收益好坏，成本管理研究是一个重要的课题。房地产业在国民经济中占重要地位的现实，又使得成本控制不能狭隘地仅从房地产企业的角度考虑而局限于项目的建造成本。

　　在这样的背景下，基于项目全寿命周期理论，进行房地产项目的成本管理研究，显得十分有必要。基于全社会的角度，在建设项目的全寿命周期内(从项目构思、决策、土地获取、设计、施工、使用、维护、翻修、拆除的整个寿命周期)生产者、消费者以及公众所发生的一切费用1，就是项目的全寿命周期成本。本文基于全寿命周期理论，从房地产项目的成本控制现状入手，探讨了促进房地产项目进行全过程成本控制的方法，提出对项目拆除阶段发生成本进行估算，在此基础上提出了简化的成本估算模型。

　　成本管理现状

　　现阶段项目成本管理的主体主要局限于施工单位和房地产开发企业。从全社会的角度看，施工单位在一定的承包价格条件下，必将控制施工成本，增大盈利空间，从而客观上也节省了自然社会资源。房地产开发企业则是进行项目的投资，目的是为了获得良好的投资收益，在项目的建造过程中，具有积极的意愿去进行成本管理。设计单位是受建设单位委托，对工程项目进行规划设计的项目参与主体。设计单位在接受房地产开发商对房地产项目进行规划设计时，所考虑的因素包括房地产开发商的委托意图、设计规范的有关规定等。设计单位自身没有对项目全寿命周期成本进行控制的利益动机，设计费用相对于项目的全寿命周期成本也只占相当小的比例，但设计单位的规划设计对项目全寿命周期成本有着重要的影响。全寿命周期成本发生在房地产项目的全寿命周期内，包括一个项目从决策、实施、使用、拆除等整个过程中。在此过程中，建设领域的其他主体如设计单位、设计单位、监理单位、政府行政主管部门等都应该是成本控制的主体。

　　成本管理局限于项目的建造阶段。目前的进行成本控制的主体是建筑施工企业和房地产开发企业，按照现行的项目建设和开发模式，他们关注的是建造阶段的成本，而对其他阶段如使用、拆除等阶段成本不太关心。土地使用的价值(尤其是土地使用权的剩余年限问题) 对于房地产整体价值有着决定性的作用2。因此，项目的建造成本以外的成本没得到足够的重视。从全社会的角度看，应该重视项目从决策到实施、使用、拆除整个阶段的成本控制。

　　成本构成分析

　　随着现代生活水平的提高，人们对住宅的要求也越来越高。为了迎合这一需求，房地产项目的功能也越来越多，越来越强大，室内环境调节系统和其他各种智能系统应运而生，导致建筑物的使用成本越来越高。而现代建筑的寿命往往又比较短，很多都是在三十年左右，有的甚至更短，致使拆除阶段的成本也不可忽视。

　　哈尔滨工程大学的董士波对全生命周期工程造价管理进行大量深入的研究，将全生命周期造价管理分为5个阶段: 决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段、运营维护阶段3。基于全社会的

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