4、引发政治和社会危机

　　随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

　　三、完善我国房地产业的措施

　　在市场经济条件下，要实现房地产业的可持续发展，必须健全房地产市场可持续发展的运行机制。房地产市场可持续发展的运行机制包括竞争机制、创新机制、约束机制、自我调节机制以及宏观调控机制。

　　1 竞争机制

　　(1)完善房地产市场竞争法规体系，完善竞争管理。公平、公正、公开、高效的房地产市场竞争秩序要依靠完善、有力的法律法规来维护。因此，我们应该加快房地产基本法制定的进度，建立《城市房地产管理法》、《土地法》、《住宅法》三法并举的统一的房地产法律体系;增加突出房地产消费者权益保护的内容，使消费者权益得到合理的保护;维护房地产法律体系的统一，避免法出多门，相互矛盾的现象;要做好房地产立法预测工作，对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用。

　　(2)建立符合市场经济要求的强有力的竞争监控机制。房地产市场间的竞争应该是有效的适度的竞争，所以主管部门的监控必不可少。主管部门必须对房地产市场实行高效的监管，发挥裁判和调控职能，创造一个公平的竞争环境以保证房地产市场的可持续发展。

　　2 创新机制

　　经济发展的动力在于科技进步和创新，房地产业的可持续发展也是如此。随着科学技术的高速发展，房地产业的生产率会继续提高，但这种提高往往是通过提高单位劳动产出的供给量为主要内容。就是说住宅建设主要不是表现在产品数量的增加，而是表现在产品内在品质的变化。房地产业是一个以高度密集资源作为主要投入要素的行业，应该随着科技创新，逐步转变成提高资源利用效率的参与市场竞争的行业。依靠科技进步，优化资源配置，是实现房地产业的可持续发展的有效途径。一是要在规划设计中按照自然规律办事，充分考虑当地的自然资源特点;二是提高城市基础设施建设和房地产开发建设中的科技水平，推广应用新的建筑技术;三是开发推广新建筑材料以代替耗竭性自然资源的使用;四是重视太阳能等新能源和可再生能源在房地产业中的开发和使用，提高能源的使用效率，减少污染源的排放;五是重视适用技术的整合集成，提高城建和房地产开发中的科技贡献率;六是完善人才培养及引进机制，充分发挥科技人员的作用，推动我国房地产业的科技进步与创新。

　　3 约束机制

　　(1)政府约束。政府对房地产市场发展和运行的约束，主要是通过法律手段、行政手段及经济手段来实现的。根据我们现在的体制政策，房地产的主要资金在银行，土地由政府控制，税收则是政府在征收，金融、土地、税收、规划等主要的条件都是在政府这边。所以目前房地产业仍是政府参与度很强的行政主导性行业。由于体制政策调控过程存在着明显的缺陷，造成房地产市场发展过程中的许多问题。因而，在房地产业的发展过程中，政府要处理好行政手段与法律手段、行政手段与经济手段的关系。在提高体制政策调控的效率的同时，突出市场机制对房地产业资源的优化配置。

　　(2)社会约束。社会约束是社会公众出于维护社会安定、资产安全以及在参与房地产交易、选择房地产服务和对房地产业信誉、作风的看法评价上，施加于房地产业的各种约束。主要是利用广播、电视、报刊、网络等大众传媒工具对房地产市场的运行进行监督。社会约束有利于培育房地产市场良性循环的文化氛围，有利于形成房地产市场持续发展的道德规范。因此，我们必须大力营造遵信、重信、守信的外围环境，培育信用观念，强化诚信道德建设，提高全民的道德修养和市场主体信用意识，培育良好的行业道德文化。

　　(3)市场约束。有效的市场约束必须具备两项条件。第一，有效的市场约束要求信息准确、全面和及时披露。在信息透明的情况下，道德犯罪的机率就会大大降低。有效的信息传播机制可以通过中介服务与法律服务的方式解决。如物业管理中的信息问题、公契的条款和法律地位，各自的权利与义务都是可以靠中介服务和律师的介入来保护的;第二，有效的市场约

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